- COSA FA IL NOTAIO PARTE SECONDA: PERCHE' FARE UN PRELIMINARE NOTARILE.

 Perchè dovrei sottoscrivere un preliminare di acquisto di un immobile con l'intervento di un Notaio?
Prima di tutto occorre precisare che non c'è alcun tipo di obbligo legale ad andare dal notaio per concludere un contratto preliminare. La legge indica solamente che tale atto debba essere redatto per iscritto. Questo contratto, però, notarile o non, è in ogni caso soggetto ad una tassazione da parte dell'Agenzia dell'entrate. Quindi qualunque sia la forma, è soggetto ad una tassa, che in parte potrà essere recuperata al momento della stipula del contratto definitivo.
Ma allora a che mi serve il notaio?
Con l'intervento del notaio, prima di tutto, si è sicuri di quello che ci si sta obbligando a comprare. Infatti, il notaio vi dà la certezza che chi firma l'atto sia realmente quella persona e che è il reale proprietario dell'immobile. Il notaio effettuerà i controlli ipotecari illustrati nell'intervento del 5.3.2015, per darvi la garanzia che non vi sono ipoteche o altri vincoli sull'immobile.
Ma non solo, dopo la sottoscrizione del preliminare il notaio provvederà a trascrivere l'atto, rendendolo opponibile ai terzi.
La trascrizione del preliminare attribuisce al promissario acquirente un effetto prenotativo sull'immobile in corso di acquisto. Ciò significa che una volta stipulato il contratto definitivo di vendita, eventuali vincoli costituiti sul bene dopo la trascrizione del preliminare, non arrecano pregiudizi all'acquirente.
Occorre sapere, infatti, che dopo la firma del contratto preliminare, il promittente venditore, ancora proprietario dell'immobile, potrebbe venderlo ad altri e/o costituire sullo stesso ipoteche ed inoltre contro di lui potrebbero essere iscritte ipoteche giudiziali o trascritti pignoramenti, che graverebbero a carico dell'acquirente.
Stipulando, invece, il contratto preliminare con un notaio, il promittente acquirente non andrà incontro a nessuno di tali rischi, il suo acquisto sarà, per così dire, sicuro, perché gli effetti retroagiranno fino al giorno della trascrizione del preliminare.
Ma quanto mi costerebbe stipulare un preliminare con atto notarile?
Come dicevamo prima, il preliminare sia che venga fatto dal notaio, sia che venga concluso con scrittura privata non autenticata è soggetto a tassazione da parte dell'Agenzia dell'entrate. Sconta una tassa fissa di euro 200, più una tassa proporzionale su quanto anticipato al venditore dello 0,50%, se si tratta di caparra, e del 3%, se si tratta di acconto prezzo. La tassa proporzionale si recupererà in sede di registrazione del definitivo. Il preliminare sconta inoltre l'imposta di bollo nella misura di euro 45.
Qualora, invece, il preliminare venga redatto da notaio, fermo rimanendo la tassa fissa e quelle proporzionali di registro, lo stesso sconterà l'imposta di bollo nella misura di euro 155 (anziché euro 45), una tassa fissa di euro 200 per la trascrizione, i diritti di trascrizione di euro 35 e la tassa archivio, per un importo che difficilmente supera i 50 euro. Sarà, inoltre, dovuto l'onorario del notaio, peraltro ridotto per legge al 50%, e che, presumibilmente, oscillerà fra i 600 ed i 1.000 euro, tenuto conto che con estrema probabilità il notaio del definitivo sarà lo stesso di quello del preliminare. E' molto opportuno precisare che l'onorario del notaio comprende le spese per le visure ipotecarie e catastali nonchè il contributo previdenziale.

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